Dolar Bazında Konut Fiyatları 2010’lu Yıllara Geriledi: Fırsat mı Tehlike mi?

Türkiye’de konut fiyatları TL cinsinden artmaya devam ederken, dolar bazında değerleme farklı bir tablo ortaya koyuyor. Uzmanlara göre, konut fiyatları döviz karşısında 2010’lu yıllardaki seviyelere geriledi ve bu durum hem yatırımcılar hem de konut sahipleri için önemli mesajlar içeriyor.

---

Konut Fiyatlarında Dolar Gerçeği: Yüksek Enflasyon ve Kur Etkisi Dengeleri Değiştirdi

Türkiye’de konut piyasası son yıllarda TL bazında hızla değer kazanırken, döviz bazında aynı oranda bir artış görülmedi. Ekonomistlerin analizlerine göre, 2025 yılı itibarıyla konut fiyatları dolar cinsinden hesaplandığında, 2010–2015 yılları aralığındaki seviyelere yakın bir noktada bulunuyor. Bu da, nominal artışların büyük kısmının döviz kuru ve enflasyon etkisiyle eritildiği anlamına geliyor.

Özellikle son 3 yılda yaşanan yüksek enflasyon, artan inşaat maliyetleri ve krediye erişim zorluğu gibi etkenler, piyasada bir “balon” algısı oluştursa da, dolar bazındaki tablo farklı bir ekonomik görünüm sunuyor.

---

Dövizle Ölçülen Konut Değeri Neden Önemli?

Konut piyasasında dolar bazlı analiz yapılmasının birkaç nedeni bulunuyor:

• Yabancı yatırımcılar genellikle dolar ya da euro ile alım yapıyor.
• Uzun vadeli değerleme için döviz bazlı karşılaştırmalar daha gerçekçi sonuçlar veriyor.
• Enflasyonist ortamda TL bazlı fiyatlar yanıltıcı olabiliyor.

Bu nedenle sektör temsilcileri ve yatırımcılar, konutun reel değerini anlamak için dolar karşılığını daha fazla dikkate alıyor.

---

2010 ve 2025 Karşılaştırması: Dolar Bazında Hangi Seviyelerdeyiz?

Konut fiyat endeksleri ve dolar kuru verilerine göre yapılan hesaplamalar şu çarpıcı tabloyu ortaya koyuyor:

• 2010 yılında İstanbul’da ortalama bir konutun değeri yaklaşık 100.000 TL iken, bu tutar o dönemki dolar kuruyla 66.000 dolar civarındaydı.
• 2021’de aynı ev 800.000 TL’ye çıkmış, ancak dolar bazında değeri 95.000 doları geçmemişti.
• 2025 yılı itibarıyla aynı konut 3.000.000 TL’ye kadar yükselmiş olabilir, ancak 1 dolar 33 TL olduğunda bu evin değeri yine yaklaşık 90.000 dolar seviyesinde kalmaktadır.

Yani fiyatlar TL cinsinden artarken, dolar bazında bir durağanlık söz konusu.

---

Uzmanlar Ne Diyor? Fırsat mı Yoksa Değer Kaybı mı?

Gayrimenkul yatırım uzmanları, bu durumun iki farklı yönü olduğunu belirtiyor:

1. Yatırım fırsatı: Dolar bazında değer gerilediği için yabancı yatırımcılar veya döviz geliri olan yerli alıcılar için şu anda konut almak avantajlı olabilir.
2. Yerel risk: TL gelirle konut almayı planlayanlar için bu ortam hâlâ zorlayıcı. Yüksek kredi faizleri ve düşmeyen TL bazlı fiyatlar nedeniyle alım gücü çok düşük seviyede.

Ayrıca bu durum, konut piyasasında yüksek nominal ama zayıf reel kazanç dönemine girildiğinin göstergesi olarak da yorumlanıyor.

---

Yabancı Alıcılar İçin Türkiye Konut Pazarı Hâlâ Cazip mi?

Dolar bazlı fiyat gerilemesi, yabancı yatırımcılar için Türkiye’yi daha çekici hale getirebilir. Özellikle Körfez ülkeleri, Avrupa ve Rusya’dan gelen yatırımcılar için İstanbul, Antalya ve İzmir gibi şehirlerdeki konutlar hâlâ düşük maliyetli olarak değerlendiriliyor.

Ancak bazı düzenlemeler (vatandaşlık için gereken alım limiti, vergi prosedürleri vb.) ve bölgesel politik gelişmeler bu ilgiyi sınırlayabilir. Yani kur avantajına rağmen yabancı yatırımın ivmesi artık sadece fiyatla değil, siyasi ve ekonomik güvenle de ilişkili.

---

İnşaat Sektörü Temsilcileri Ne Diyor?

Müteahhitlik ve inşaat sektöründe faaliyet gösteren firmalar, maliyetlerin ciddi şekilde arttığını ve kârlılık oranlarının düştüğünü belirtiyor. Dolar bazında fiyatların 10–15 yıl öncesine denk gelmesi, yeni proje üretimini zorlaştırıyor.

Bu da şu riskleri doğurabilir:

• Yeni konut üretimi azalır
• Mevcut arz sabit kalır, talep canlanırsa fiyatlar yeniden hızla yükselebilir
• Sektörde küçük ölçekli firmalar projeleri tamamlamakta zorlanabilir

---

Konut fiyatlarının döviz bazında geldiği seviye, hem yatırımcılar hem de sektör açısından önemli bir dönüm noktasını işaret ediyor. 2010’lu yılların dolar fiyatlarına geri dönülmesi, ekonomik dönüşümün göstergelerinden biri olarak değerlendiriliyor.

ChatGPT’ye sor