Apartmanlarda genellikle zemin katlarda bulunan kapıcı dairelerinin kiraya verilip verilemeyeceği, kat malikleri ve yöneticiler arasında sıkça gündeme gelen konulardan biri. Peki yasal olarak bu mümkün mü? İşte kat mülkiyeti kanunu çerçevesinde merak edilen detaylar.
Apartman yaşamında ortak kullanım alanları ve mülkiyet hakları zaman zaman tartışmalara neden olabiliyor. Bu konulardan biri de kapıcı dairelerinin akıbeti. Günümüzde birçok apartmanda artık kapıcı istihdam edilmemesi ya da kapıcılık hizmetlerinin dışarıdan temin edilmesiyle birlikte, atıl duran kapıcı dairelerinin değerlendirilmesi gündeme geliyor. Bu daireler çoğu zaman boş kalıyor ya da depo olarak kullanılıyor. Ancak, bazı apartmanlarda bu alanların kiraya verilerek aidat giderlerine katkı sağlanması düşünülüyor. Peki bu yasal mı?
Kapıcı Dairesinin Hukuki Statüsü Nedir?
Kapıcı daireleri, apartmanlarda Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak alanlar olarak kabul edilir. Bu nedenle, özel bir şahsa ait değil, tüm kat maliklerinin ortak kullanımına veya hizmetine sunulmuş alanlardır. Ancak burada belirleyici olan en önemli unsur, apartmanın yönetim planında bu dairenin ne şekilde tanımlandığıdır.
Eğer yönetim planında kapıcı dairesi açıkça “kapıcı kullanımına ayrılmış ortak alan” olarak tanımlanmışsa, bu daire kat maliklerinin tamamına ait ortak bir alandır ve üzerinde bireysel tasarrufta bulunulamaz. Ancak planlarda “bağımsız bölüm” olarak kayıtlıysa ve tapuya bağımsız bir taşınmaz olarak tescillenmişse, o zaman mülkiyet sahibinin izniyle kiraya verilebilir.
Ortak Alan Olarak Kayıtlıysa Ne Olur?
Kapıcı dairesi ortak alan olarak görünüyorsa ve kiraya verilmek isteniyorsa, bu durumda kat maliklerinin oybirliği gereklidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi uyarınca, ortak alanlar üzerinde yapılacak tasarruf işlemleri tüm maliklerin rızasını gerektirir. Bu nedenle apartman yönetiminin tek başına karar alarak kapıcı dairesini kiraya vermesi yasal değildir.
Kiraya verilmek isteniyorsa, apartman genel kurulunda gündeme alınmalı, toplantıya tüm maliklerin çağrılması ve oybirliği sağlanması gerekir. Aksi durumda, kiralama işlemi geçersiz sayılabilir ve maliklerden biri bile dava açarak kiracının tahliyesini isteyebilir.
Oyçokluğu Yeterli mi?
Hayır. Kapıcı dairesi bir ortak alan ise, bu alanın kiraya verilmesi için salt çoğunluk yani oyçokluğu yeterli değildir. Oybirliği gereklidir. Çünkü kiralama, ortak bir alanın gelir getiren şekilde kullanılmasını kapsar ve bu da ancak tüm maliklerin rızasıyla mümkündür.
Ancak kapıcı dairesi bağımsız bölüm olarak kayıtlıysa ve özel bir kişiye aitse, o zaman mülk sahibi isterse kendi dairesini kiraya verebilir. Bu durumda diğer maliklerin müdahale etme hakkı yoktur.
Kiraya Verilen Kapıcı Dairesinin Geliri Ne Olur?
Eğer ortak alan statüsündeki bir kapıcı dairesi oybirliğiyle kiraya verilirse, bu kiradan elde edilen gelir apartman yönetimi adına toplanır. Genellikle bu gelir; aidat giderlerinin azaltılması, asansör bakım masrafları, temizlik hizmetleri gibi ortak giderlerde kullanılır. Ancak yönetim, bu geliri nasıl kullanacağını da genel kurul kararıyla belirlemek zorundadır.
Bazı apartmanlarda bu kira geliri doğrudan apartman çalışanlarının maaşlarında kullanılmakta ya da aidatlara mahsup edilmektedir. Buradaki usul de yine genel kurul kararına bağlıdır.
Kiracının Durumu ve Sorumluluklar
Kapıcı dairesi kiraya verildikten sonra, o alanın kiracısı da apartman yaşamının bir parçası haline gelir. Dolayısıyla apartman yönetim planına ve bina iç düzenine uymakla yükümlüdür. Kiracı, aidat ödemesi ve diğer ortak kullanım kurallarına riayet etmek zorundadır. Aksi takdirde, kat malikleri kiracı hakkında şikayet hakkına sahiptir.
