Kiracılı Ev Satışı Durumunda Haklar ve Yükümlülükler: Taraflar Ne Yapmalı?

Türkiye’de kiracılı bir evin satışı hem ev sahipleri hem de alıcılar ve kiracılar açısından dikkatle yönetilmesi gereken bir süreçtir. Yürürlükteki Borçlar Kanunu ve kira mevzuatı, bu süreci hem kiracının barınma hakkı hem de yeni malikin mülkiyet hakkı açısından düzenler. Kiracının haklarını bilmesi kadar alıcının da satın alma öncesi yasal durumları anlaması büyük önem taşır.

---

Kiracılı Ev Satışı Yapılabilir mi?
Evet, Türk Borçlar Kanunu’na göre bir taşınmazın kiracılı olması, satışına engel teşkil etmez. Ev sahibi, kiracının içinde oturmaya devam ettiği bir evi satabilir. Ancak satış işlemi sonrasında tarafların uyması gereken bazı yükümlülükler söz konusudur.

Kiracının Hakları Nelerdir?
Kiracı, sözleşmesi devam ettiği sürece hukuken koruma altındadır. Ev satılsa bile yeni malik, mevcut kira sözleşmesini devralmış sayılır. Bu kapsamda:

• Kiracı, sözleşme bitimine kadar evde kalabilir.
• Yeni malik, tahliye talep edecekse 1 ay içinde ihtar çekmeli ve 6 ay sonra dava açabilir.
• Kiracının ödeme düzeni varsa, sözleşmeye aykırı davranış göstermiyorsa tahliyesi zordur.

Kiracının yeni malike ödemeleri düzenli yapması ve belgelemeyi ihmal etmemesi gereklidir.

---

Yeni Alıcı Ne Yapmalı?
Kiracılı bir evi satın almak isteyen alıcı için bazı önemli adımlar bulunmaktadır:

• Öncelikle kira sözleşmesi istenmeli ve incelenmelidir.
• Kiranın ne kadar süredir devam ettiğine, süresine ve taraflarına dikkat edilmelidir.
• Kiracının ödeme performansı hakkında bilgi alınmalıdır.
• Satın alma sonrası evde oturmak isteyen alıcı, kira sözleşmesini sona erdirmek için kanuni yolları kullanmalıdır.

Özellikle yatırım amacıyla satın alım yapılıyorsa, kira getirisi ve sözleşmenin süresi karar için belirleyici olmalıdır.

---

Satış Sonrası Yeni Malikin Hakları
Evi satın alan kişi, eğer kendisi ya da birinci dereceden yakını için kullanım ihtiyacını gerekçe gösteriyorsa, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı ihtar çekerek kiracıyı bilgilendirmelidir. Ardından:

• En erken 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
• Mahkeme kararı olmadan kiracıyı çıkaramaz.

Eğer sözleşmede özel bir madde yoksa, yeni malik ancak bu yasal süreleri takip ederek evin tahliyesini talep edebilir.

---

Kiracı Satıştan Haberdar Edilmeli mi?
Yasal olarak satıştan önce kiracının bilgilendirilmesi zorunlu değildir. Ancak satıştan sonra yeni malik tarafından kira ödemeleriyle ilgili bilgi verilmesi gerekir. Kiracı, kira bedelini kime ödeyeceğini resmi olarak öğrenmeli, ödeme yaptığı her ay için makbuz ya da banka dekontuyla belgelemelidir.

---

Kiracının Öncelikli Satın Alma Hakkı Var mı?
Kiracının oturduğu evi öncelikli satın alma hakkı bulunmamaktadır. Ancak taraflar arasında böyle bir hakkı tanıyan özel bir protokol imzalanmışsa bu geçerlidir. Aksi takdirde ev, üçüncü bir kişiye satılabilir.

---

Dikkat Edilmesi Gereken Diğer Noktalar
Kiracılı ev satışı sürecinde hem alıcı hem de mevcut ev sahibi için göz önünde bulundurulması gereken diğer önemli detaylar şunlardır:

• Depozito iadesi: Satış sonrası eski malik ile kiracı arasında çözüme kavuşturulmalı ya da yeni malike devredilmelidir.
• Aidat ve ortak giderler: Yeni malik ve kiracının yükümlülük paylaşımı açıkça belirlenmelidir.
• Evin durumu: Kiracı evi teslim ederken sözleşmede yazılı şartlara uygun olmalıdır.

---

Sonuç Olarak
Kiracılı evin satışı, mevcut kira sözleşmesinin sona erdiği anlamına gelmez. Alıcı, evin yeni sahibi olarak kiracının haklarına saygı göstermekle yükümlüdür. Bu nedenle her iki tarafın da yasal hak ve yükümlülüklerini bilmesi, ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer. Satış öncesi yapılacak detaylı bilgilendirme ve sözleşme incelemesi, hem kiracı hem alıcı için süreci kolaylaştıracaktır.