Konut Fiyatlarında Tersine Kriz: Satılamayan Evlerin Etiketi Neden Yukarı Çekiliyor?

Gayrimenkul piyasasında ezber bozan gelişmeler yaşanıyor. Satılamayan konutlarda fiyatlar düşmek yerine yükseliyor. Uzmanlar bu sıra dışı stratejinin arkasındaki psikolojik ve ekonomik nedenleri açıklıyor.

---

Konut piyasasında yeni bir dönem: Satılamayan evin fiyatı neden artırılıyor?

2025 yılı itibarıyla Türkiye’de konut piyasasında alışılmadık bir eğilim dikkat çekiyor. Normal şartlarda arz fazlası, alıcı bulamayan satıcıyı fiyat kırmaya zorlar. Ancak son aylarda birçok ev sahibi tam tersini yaparak konut fiyatlarını artırma yoluna gidiyor. Bu tersine davranış, sektördeki dengeleri yeniden sorgulatıyor.

Gayrimenkul veri platformlarının yayınladığı güncel raporlar, bazı bölgelerde konutların ortalama satış süresinin 90 günü aştığını ortaya koyarken, buna rağmen fiyatların geri çekilmek yerine yukarı yönlü revize edildiği görülüyor.

Ters fiyat stratejisinin nedenleri

Uzmanlara göre bu alışılmışın dışındaki fiyatlandırma davranışının altında yatan başlıca nedenler şunlar:

• Psikolojik fiyat algısı yönetimi: Ev sahibi, alıcının “bu ev pahalıysa demek ki değerli” düşüncesine kapılmasını amaçlıyor.
• Pazarlık payı bırakma stratejisi: Başlangıç fiyatı yükseltilerek, ileride yapılacak pazarlıkta istenen seviyeye ulaşılması hedefleniyor.
• Yatırım amaçlı değil, sabırlı bekleyiş: Özellikle birden fazla mülkü olan sahipler, acil nakit ihtiyacı olmadığından, piyasayı test etmek için fiyat artırabiliyor.
• Enflasyon beklentisi: Türkiye’de yükselen enflasyonla birlikte konutun gelecekte daha da değer kazanacağı öngörülüyor. Ev sahibi, fiyatı erkenden artırarak ilerideki değer kaybını telafi etmeye çalışıyor.

Gayrimenkul uzmanlarından dikkat çeken yorumlar

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. uzmanlarından ekonomist Duygu Altınay, konuyla ilgili olarak şu değerlendirmeyi yapıyor:

“Bazı mülk sahipleri, fiyat artırarak satılamama durumunu gizli bir değer göstergesine çevirmek istiyor. Alıcı psikolojisi çoğu zaman en düşük fiyata değil, en çok güven veren fiyata yöneliyor.”

Benzer şekilde Endeksa ve REIDIN gibi sektörel veri platformlarının analizleri, 2025’in ilk çeyreğinde ilan fiyatlarında artışların sürdüğünü, ancak satış adetlerinde belirgin bir yavaşlama olduğunu ortaya koyuyor.

İl bazında dikkat çeken artışlar

Bazı şehirlerdeki fiyat davranışları diğerlerinden ayrışıyor. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde bu “fiyat yükselterek satmayı deneme” stratejisi daha sık görülüyor. Örneğin:

• İstanbul Kadıköy’de, satılık konutların %22’sinde son 1 ayda fiyat artırımı yapıldığı tespit edildi.
• Ankara Çankaya’da, fiyat güncellenen ilanların %17’si yukarı yönlü değiştirildi.
• İzmir Bornova’da, satılamayan konutlarda son iki haftada ortalama %5’lik artış gözlendi.

Bu durum, Banka faiz oranlarının yüksekliği nedeniyle krediye ulaşımın zorlaşmasıyla da bağlantılı. Nakit satış beklentisiyle hareket eden ev sahipleri, piyasadaki sınırlı talep içinde en iyi alıcıyı yakalamaya çalışıyor.

Konut kredisi faizleri alıcıyı nasıl etkiliyor?

2025 yılı itibarıyla konut kredisi faiz oranları, birçok alıcı için erişimi neredeyse imkânsız hale getirdi. Bankaların sunduğu ortalama faiz oranları şu şekilde:

• 120 ay vadeli konut kredisi: %3,10
• 60 ay vadeli konut kredisi: %2,85
• 36 ay vadeli ihtiyaç kredisi: %4,20

Bu oranlarla birlikte aylık ödeme yükleri önemli ölçüde artarken, krediyle ev almak isteyenlerin sayısında ciddi düşüş yaşanıyor. Bu da konutun daha çok “bekletilen yatırım aracı” haline gelmesine neden oluyor.

İkinci el piyasada ilan manipülasyonu mu var?

Konut piyasasının bazı aktörleri, fiyat artırımıyla ilgili gelişmeleri “algı manipülasyonu” olarak nitelendiriyor. Özellikle bazı ilan sitelerinde mülk sahiplerinin veya emlak ofislerinin farklı isimlerle aynı daireyi daha yüksek fiyatlarla listelediği iddiaları gündeme geliyor.

Bu durum, piyasa verilerinin şeffaflığını azaltırken, alıcıların güvenini de sarsabiliyor. Emlak danışmanları, bu tür girişimlerin uzun vadede sektöre zarar vereceğini ve düzenlemeye ihtiyaç duyulduğunu belirtiyor.

Ev almak isteyenlere uzmanlardan öneriler

Uzmanlar, konut almak isteyen vatandaşlara şu önerilerde bulunuyor:

• Bölgesel piyasa verilerini iyi analiz edin.
• Sadece fiyat artışına değil, satılma süresine de dikkat edin.
• Aynı konutun farklı ilanlarla listelenip listelenmediğini kontrol edin.
• Kredi faizlerini yakından takip ederek uygun oranları bekleyin.
• Emlak ofisleriyle çalışırken yetki belgesi kontrolü yapın.

Yapı stoku ve arz fazlası dengesi kırılmaya başladı mı?

2021-2023 döneminde büyük şehirlerde yoğunlaşan konut yatırımları sonucu oluşan yeni yapı stoku, şu an itibarıyla piyasada satış baskısını artırıyor. Ancak bu baskı, fiyatların düşmesi yerine sabit kalması ya da yükselmesiyle sonuçlanıyor.

Uzmanlar, 2025’in ikinci yarısında yeni konut projelerinin yavaşlaması ve krediye erişimin kısıtlı kalması durumunda fiyatların daha da yukarı yönlü hareket edebileceğini belirtiyor.