Türkiye’de barınma maliyetleri artmaya devam ederken kiralık konut piyasası yeniden gündemde. Fiyatlar yükselmeye devam eder mi, yoksa piyasada bir dengelenme mi bekleniyor? Ekonomistler, yatırımcılar ve kiracılar için kritik gelişmeler haberimizde.
Kira Artışları Duracak mı? Gözler Konut Piyasasında
Son yıllarda Türkiye genelinde yaşanan en büyük sorunlardan biri, konut kiralarının hızla yükselmesi oldu. Büyük şehirlerde barınma maliyeti, birçok hanenin bütçesini aşarken, özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropollerde kiralar neredeyse iki katına çıktı. Tüm gözler şimdi, bu artış eğiliminin sürüp sürmeyeceğine çevrilmiş durumda.
TÜİK’in son konut fiyat endeksi verilerine göre, hem satış hem de kira fiyatları reel anlamda yükselmeye devam ediyor. Bu durum, sadece konut arayan bireyleri değil; aynı zamanda gayrimenkul yatırımcılarını ve sektör oyuncularını da yakından ilgilendiriyor.
Kiralık Konutta Talep Arzı Aşıyor
Gayrimenkul piyasasında arz-talep dengesi uzun süredir bozulmuş durumda. Yeni konut üretiminin yavaşlaması ve mevcut kiralık konut stoğunun yeterli olmaması, kiraların artmasına zemin hazırlıyor. Özellikle:
- Deprem riski nedeniyle yenilenmesi gereken konut sayısının yüksekliği,
- Yabancı yatırımcı ve göçmen etkisiyle büyük şehirlerde artan nüfus,
- Üniversitelerin yeniden yüz yüze eğitime geçmesiyle öğrenci talebinin artması gibi etkenler kiralık piyasayı baskılamaya devam ediyor.
Kira Zamlarına Yasal Sınırlama Ne Getirdi?
Hükümet, yüksek kira artışlarını kontrol altına almak için geçtiğimiz yıl kira artış oranlarını %25’le sınırlandıran bir düzenleme yürürlüğe koydu. Ancak bu düzenleme yalnızca mevcut kontratları kapsıyor ve piyasada yeni kiraya verilecek konutlar bu sınırlamaya dahil değil.
Özellikle yeni kiralık dairelerin fiyatlarında serbest piyasa koşulları geçerli olduğundan, ilanlardaki rakamlar hızla artmaya devam ediyor. Bu da fiilen %25 sınırının etkisini zayıflatıyor.
Büyük Şehirlerde Kiralar El Yakıyor
Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi şehirlerde kira artışları oldukça dramatik boyutlara ulaştı. Sadece İstanbul’da son bir yıl içinde ortalama kira fiyatı %80’in üzerinde arttı. Bağdat Caddesi, Levent, Etiler gibi merkezi semtlerde ortalama kira bedeli 40.000 TL’ye kadar çıkabiliyor.
Benzer şekilde, Ankara’da Çankaya ve Yenimahalle; İzmir’de ise Karşıyaka ve Bornova gibi ilçelerde yüksek taleple birlikte fiyatlar yükselişini sürdürüyor.
Ekonomik Belirsizlikler ve Enflasyon Etkisi
Türkiye’de yaşanan yüksek enflasyon, sadece gıda ve enerji değil, konut maliyetleri üzerinde de ciddi baskı oluşturuyor. İnşaat maliyetlerindeki artış, yeni konut üretimini yavaşlatırken, bu da arzın daha da daralmasına yol açıyor.
Yüksek faiz oranları nedeniyle konut kredisi kullanmak da zorlaşınca, birçok kişi ev satın almak yerine kiralamaya yöneliyor. Bu durum da kiralık dairelere olan talebi artırarak fiyatların yükselmesine neden oluyor.
Uzmanlara Göre 2025’te Neler Bekleniyor?
Ekonomistlerin büyük çoğunluğu, kira fiyatlarının 2025 yılı içinde de artmaya devam edeceği görüşünde. Ancak bu artışın 2023-2024 dönemindeki kadar yüksek bir ivmeyle olmayacağı belirtiliyor. Bunun başlıca nedenleri arasında şunlar yer alıyor:
- Faizlerin yüksek kalmaya devam etmesi,
- Yeni konut projelerinin sınırlı olması,
- Nüfus artışı ve göç etkisinin sürmesi,
- Öğrenci hareketliliğinin artması.
Tüm bu faktörler bir araya geldiğinde, kiraların düşmesi bir yana, orta vadede artışın devam edebileceği öngörülüyor.
Yatırımcılar İçin Hâlâ Cazip mi?
Konut yatırımcıları için kira geliri önemli bir kriter olmaya devam ediyor. Yükselen kiralar, gayrimenkul yatırımını hâlâ cazip kılsa da, alım maliyetlerinin yükselmiş olması yatırımcıların temkinli davranmasına neden oluyor. Özellikle kira çarpanı (gayrimenkul değerinin kira gelirine oranı), bazı bölgelerde çok yükseldiği için yatırımın geri dönüş süresi uzamış durumda.
Ancak uzun vadeli düşünmek isteyen yatırımcılar için kiralardaki istikrarlı artış, hâlâ bir avantaj olarak görülüyor.
Alternatif Barınma Modelleri Gündemde
Kira fiyatlarındaki bu hızlı yükseliş, alternatif barınma çözümlerini de beraberinde getirdi. Son dönemde:
- Ortak yaşam alanları (co-living),
- Mikro konutlar,
- Paylaşımlı ev sistemleri gibi modeller büyük şehirlerde giderek daha fazla tercih ediliyor.
Bu sistemler özellikle genç profesyoneller, öğrenciler ve kısa süreli konaklama ihtiyacı olanlar için çözüm sunarken, kira baskısını da bir ölçüde azaltabiliyor.
Kamunun Rolü Ne Olmalı?
Barınma krizinin çözümünde kamu politikalarının etkisi büyük. Uzmanlar, sosyal konut projelerinin artırılması, dar gelirli gruplar için kira destek programlarının genişletilmesi ve konut üretiminin teşvik edilmesi gerektiğini vurguluyor.
Ayrıca, boş duran konutların vergilendirilmesi ve spekülatif gayrimenkul yatırımlarının önüne geçilmesi gibi düzenlemelerle de piyasada denge sağlanabileceği ifade ediliyor.
Gelecek aylarda konut piyasasındaki gelişmeler, kiracıların bütçesini ve yatırımcıların stratejilerini doğrudan etkilemeye devam edecek. Gerek bireysel gerek kurumsal anlamda herkesin odağında artık ortak bir soru var: Kiralar daha da yükselir mi, yoksa artık dengeye mi oturuyoruz?
4o