Tapuda Düşük Beyanlara Yapay Zeka Takibi: Maliye’den Harç Denetim Hamlesi

Hazine ve Maliye Bakanlığı, konut alım-satımlarında tapu harcı kayıplarını önlemek için yapay zeka destekli yeni bir takip sistemini devreye aldı. Düşük bedelle beyan edilen işlemler artık dijital olarak analiz edilecek.

---

Tapu Harçlarında Kayıp Büyük: Yapay Zeka Devreye Giriyor

Türkiye genelinde konut ve arsa satış işlemlerinde sıkça karşılaşılan eksik beyan ve düşük bedelli gösterimler, Maliye Bakanlığı’nın radarına takıldı. Hazine ve Maliye Bakanlığı, özellikle gerçek satış bedeli ile tapuda beyan edilen değer arasındaki farktan kaynaklanan vergi kaybını azaltmak için yapay zeka destekli denetim sistemi kurdu.

Bu sistemle birlikte, tapu işlemlerinde girilen satış bedeli, bölge ortalamaları, emsal değerler ve geçmiş satış verileriyle otomatik olarak karşılaştırılacak. Gerçek değerin altında beyan edilen işlemler anında riskli işlem olarak işaretlenecek ve vergi denetim ekiplerine yönlendirilecek.

---

Vergi Kaybı Önleniyor, Kayıt Dışıyla Mücadele Güçleniyor

Yıllardır eleştirilen konulardan biri olan tapu harçlarının düşük beyanla ödenmesi, özellikle büyük şehirlerde milyonlarca liralık kayba neden oluyordu. Bu yeni yapay zeka sistemiyle birlikte hem devletin vergi geliri korunacak hem de kayıt dışı ekonomiyle mücadelede yeni bir dönem başlayacak.

Yapay zeka destekli sistemin öne çıkan işlevleri:

• Emsal satış analizleri ile değer karşılaştırması
• Bölgesel fiyat dalgalanması takibi
• Anlık risk puanı üretimi
• Şüpheli işlemlerin otomatik bildirim sistemi
• Geriye dönük veri tarama ile çoklu analiz

Bu sistem, yalnızca yeni işlemleri değil, geçmiş dönem beyanlarını da kapsayacak şekilde çalışıyor.

---

Satıcı ve Alıcıya Sorumluluk: Ortak Beyan Artık Yeterli Değil

Tapu harcı ödemesi alıcı ve satıcı tarafından ortaklaşa yapılırken, beyan edilen bedelin gerçek değer üzerinden gösterilmesi gerekiyor. Ancak çoğu işlemde taraflar tapu harcından tasarruf etmek amacıyla gerçek değerin altında satış bedeli beyan ediyordu. Yeni denetim sistemiyle birlikte bu uygulamalar yüksek idari para cezası riskiyle karşı karşıya kalacak.

Bu kapsamda dikkat çeken uygulamalar:

• Gerçek satış bedelinin belgelenebilir olması istenecek
• Banka transfer kayıtlarıyla tapu beyanı eşleştirilecek
• Fark tespit edilen işlemlerde düzeltme talep edilebilecek
• Ceza tutarları satış bedelinin %25’ine kadar çıkabilecek

Yapılan açıklamalara göre, bu uygulamayla hem vergi güvenliği artacak hem de mülkiyet piyasasındaki şeffaflık sağlanacak.

---

Emlakçılara ve Değerleme Uzmanlarına Yeni Sorumluluklar

Yeni sistem yalnızca tapu müdürlüklerini değil, aynı zamanda gayrimenkul danışmanlarını ve değerleme uzmanlarını da doğrudan etkileyecek. Özellikle yetki belgesi olan emlak ofislerinin satış fiyatını belgeleyen ve raporlayan süreçlerde daha dikkatli hareket etmesi gerekecek.

Sektöre getirilen yeni yükümlülükler:

• Satış öncesi bölge emsal analizlerinin saklanması
• Alım-satım süreçlerinde noter ve banka kayıtlarının belgelenmesi
• Değer tespit raporlarının denetimle uyumlu hale getirilmesi
• Alıcı ve satıcıya fiyat açıklığı konusunda bilgilendirme zorunluluğu

Bu durum, sektörde kurumsal çalışan ofislerin lehine bir rekabet ortamı oluştururken, kayıt dışı çalışan aracıların denetim altına alınmasını da sağlayacak.

---

Yapay Zekalı Denetim Uygulaması Türkiye Genelinde Başlayacak

Pilot uygulaması İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya’da başarıyla tamamlanan sistem, Haziran ayı itibarıyla Türkiye genelindeki tüm tapu müdürlüklerinde aktif hale getirilecek. Yeni sistem sayesinde, otomatik risk puanlama ile manuel denetim yükü azaltılacak ve vergi kaybının önüne geçilecek.

Uygulamanın yaygınlaşmasıyla birlikte:

• Bölgesel emlak fiyat ortalamalarının merkezi veriyle eşleşmesi sağlanacak
• Emlak vergileri ve harçlar daha gerçekçi hesaplanacak
• Düşük beyan stratejisiyle işlem yapanlara otomatik uyarı bildirimi gönderilecek
• Denetim ekipleri, yalnızca yapay zeka tarafından yüksek riskli işaretlenen dosyalara yönlenecek

Bu sayede mülkiyet piyasasında vergi uyum oranının yükselmesi hedefleniyor.

---

Uzmanlar Uyarıyor: Düşük Beyan Artık Geriye Dönük Cezaya Neden Olabilir

Mali hukuk uzmanları, sistemin sadece anlık satışları değil, geriye dönük işlemleri de denetleyebileceğine dikkat çekiyor. Bu durum, geçmişte düşük beyanla yapılan işlemlerin de yeniden değerlendirilebileceği anlamına geliyor.

Uzman görüşlerine göre:

• Satıştan sonra 5 yıla kadar beyanlar yeniden incelenebilir
• Banka, noter ve belediye rayiç değerleriyle kıyaslama yapılabilir
• Eksik beyan tespiti halinde hem alıcı hem satıcı sorumlu tutulabilir
• Tapu harcı farkı ve gecikme faiziyle birlikte ceza tahakkuk ettirilebilir

Bu nedenle konut alım-satımı yapan vatandaşların, tapu beyanlarını dikkatle yapmaları ve gerçek değer üzerinden işlem gerçekleştirmeleri gerektiği vurgulanıyor.

---

İstersen bu içeriğin gayrimenkul yatırımcıları için uyarlanmış versiyonunu, emlak ofisleri için uyarı kılavuzunu veya mevzuat açıklamalarıyla zenginleştirilmiş teknik inceleme dosyasını da hazırlayabilirim.